人物：伍三明，四川大學公共管理學院社區治理與現代物業研究中心副主任、四川省房協物業專委會副主任

         上圖為伍三明 四川大學公共管理學院社區治理與現代物業研究中心副主任

以下信息來源于：封面新聞 原標題為“住房“養老金” 真是好看不好用？”

小區里的一些公共設施損壞及外墻墻體嚴重陳舊了，竟然很難能使用維修資金來讓其“恢復原貌”。近日華西社區傳媒新聞熱線接到一些市民反映提取維修資金難的“煩心事”。

每一位買房人都知道，購買商品房時,每戶都必須繳納一定數目的“養老金”，這就是為日后房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后在遇到問題時能得到及時維修、更新和改造用的“維修資金”。依據《成都市住宅專項維修資金管理辦法》（市政府195號令，以下簡稱195號令），維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造資金。

近日，家住康郡的王先生告訴記者，此前小區圍墻破舊需要提取住宅專項維修資金進行修繕，但在征求業主同意時，反被業主投訴了。達不到“雙三分之二”以上業主的同意，便不能使用維修資金，類似的情況在成都蜀風花園、羅浮世家、金象嘉園等一些小區也有遇到。

那么住宅專項維修資金的使用真的那么難嗎？到底是難在了哪些地方或環節呢？針對這些難點和痛點，相關部門又有哪些新的舉措呢？帶著這些問題，本報記者就此事進行了采訪。

小區物業

公共服務設施老化 申請維修資金太難了

據家住西三環某小區的張先生介紹說，自家居住的小區，交付使用后已有十余年，由于受暴雨等自然環境的影響，小區的公共部分出現部分路面塌陷、道路環境陳舊等現象，業主多次要求物業整改修繕，但由于修繕道路需要的資金數目較大，物業雖有心但卻苦于無力承擔，于是想通過提取住宅專項維修資金來解決，但在取得業主同意這件事上卻得不到“雙三分之二”以上業主的同意，以致不能使用維修資金，修繕工作也無法進行。

記者在與一些業主交流中發現，對于使用維修資金用于小區共用部位、共用設施設備維修、更新和改造方面時，不少業主存有疑慮，一方面是對住宅專項維修資金的使用認識不夠，有惜用心理。家住雙楠的一業主表示，房屋建筑年限為50年，如果現在就拿出來用了，以后房屋老化更嚴重的時候，維修資金不夠怎么辦？另一方面，也有業主表示，小區公共設施的維護可以使用日常小區的收益來解決，為什么一定要動用維修資金？

無獨有偶，在說到使用維修資金這件事上，不少物業服務機構也表示，在涉及整個小區全體業主表決上，想要達成意見統一還是比較難。尤其是老舊小區，歷史遺留問題較多，維修、更新和改造監控、景觀、地面、道路、消防等方面，動輒都是幾十上百萬元的資金，如果不使用維修資金,靠物業服務機構根本負擔不起。

采訪中，有十余年工作經驗的某物業公司王經理說道：“很多時候，我們也想利用住宅專項維修資金對小區進行專項的更新和改造，但由于業主意見難以統一等多種因素，導致維修資金申請不下來，為此我們還常?！澈阱仭??！?/p>

主管部門

七種應急維修 破解專項維修資金難

那么，究竟怎樣才能動用住宅專項維修資金？動用住宅專項維修資金需要具備哪些條件呢？

在195號令中明確規定，住宅專項維修資金應當專項用于建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

成都市物業事務服務中心維修資金科科長彭泰宗告訴記者，可以通過三種方式申請專項維修資金使用：正常使用、授權使用、應急使用。

正常使用是指經分攤列支范圍內業主對使用方案依法表決后的使用；授權使用是指按照專項維修資金管理公約或應急使用預案約定授權的使用；應急使用是指未建立應急使用預案或專項維修資金管理公約的建筑區劃,按照195號令第三十條規定進行排危除險的使用。

在管理中發現，由于現行法律法規規章規定的表決“門檻”比較高，一定程度上導致了專項維修資金的使用難。為充分發揮專項維修資金的保障作用，破解因表決“門檻”高導致的使用難問題，成都市專門建立了應急使用制度，應急使用制度包括授權使用、應急使用兩個方面：授權使用通過小區全體業主在專項維修資金業主自管階段依法表決建立包括應急情形下使用專項維修資金等事項在內的《專項維修資金管理公約》，在專項維修資金由政府監管機構代管階段依法表決建立包括應急使用情形、流程、執行主體等在內的《專項維修資金應急使用預案》方式實現專項維修資金使用的“預先授權、遇險使用”，解決小區使用專項維修資金臨時征集相關業主表決意見難、耗時長，不利于應急維修的問題；對事先未建立《專項維修資金管理公約》或《專項維修資金應急使用預案》，無法通過授權使用方式解決應急維修問題的小區，則采用應急使用方式解決，應急使用無需臨時征集相關業主表決意見，只需申請主體按規定履行相應程序后即可使用資金。但在優先考慮維護公共安全的同時，為了最大限度地維護相關業主的利益，防止應急使用方式被申請主體“濫用”。

195號令明確了適用于應急使用方式的七種應急維修情形：

一是屋面防水損壞造成嚴重滲漏的；二是電梯故障危及人身安全，無法正常使用嚴重影響業主生活的；三是供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷，嚴重影響業主生活的；四是樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身財產安全的；五是專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業主生活，或危及財產安全的；六是消防設施設備嚴重損壞的；七是供配電系統中涉及的設施設備發生故障，造成停電或漏電，嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的。

需要特別強調的是，在上述七種應急維修情形發生后，涉及電梯、消防設施設備的，小區專項維修資金申請主體在書面報告屬地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的同時，還應當書面報告市場監管部門或消防部門，相關部門應當實地施查勘確認，而涉及其它五種應急維修情形的，小區專項維修資金申請主體只需書面報告屬地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）實地查勘確認即可。

不難看出，應急使用制度的建立，是有針對性地破解專項維修資金難的問題，成都市的實踐證明，這一舉措是行之有效的，從一定程度上緩解了專項維修資金使用難的問題。

此外，據了解，在成都市每年的住宅專項維修資金使用申請中，電梯維修占比超過60%，每臺電梯每次維修花費幾千乃至上萬元不等，很多小區電梯每年還不止維修一次?；诖?，今年4月底，成都市出臺了《關于推廣“保險+服務+物聯網”電梯維保維修新模式保障電梯安全運行的實施意見》，提出將積極推動符合條件的建筑區劃購買“電梯綜合保險”，在理賠方面，除了電梯故障維修理賠，電梯發生困人或造成人員傷亡事故，還會進行經濟補償，最高可賠付15萬元。截至7月31日，成都市已有95個小區1662臺電梯購買了“電梯綜合保險”。

法律法規

化解維修資金“痛點”有了新措施

同時，記者了解到，在住宅專項維修資金提取和使用中，最難的就是需“雙三分之二以上業主的同意”，不過對于這一“痛點”，于2021年1月1日起施行的《民法典》將有效破解這個難題。

那么《民法典》與現行《物權法》相比，在維修資金使用方面的規定有哪些變化呢？

變化一：降低了維修資金使用的表決同意“門檻”?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l將《物權法》第七十六條第（五）項“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”拆分為“（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金”、“（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”兩項，將籌集和使用分離，對表決同意的比例進行了分別規定，以維修資金使用為例，在保證有“雙三分之二”以上業主參與表決的情況下，持同意意見的業主只需達到“雙三分之一”即可，與《物權法》規定的需“雙三分之二”以上業主表決同意相比，較大幅度降低了通過“門檻”，打破了維修資金的“沉睡”狀態。

變化二：擴大了維修資金的使用范圍?！睹穹ǖ洹返诙侔耸粭l第一款在《物權法》第七十九條規定的基礎上，進一步規定屋頂、外墻、無障礙設施等也能夠利使用維修資金進行維修、更新和改造。同時規定了維修資金的籌集、使用情況，應當向全體業主定期公布，此舉可以防止維修資金的濫用，保障業主的知情權與監督權。

變化三：增加了維修資金使用的特別程序?！睹穹ǖ洹返诙侔耸粭l第二款規定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

物業專家

“降門檻”可提升維修資金使用效率

四川大學公共管理學院社區治理與現代物業研究中心副主任伍三明表示，目前建立的住宅專項維修資金保障制度，在實際操作中確實仍有一些問題，小區中，業主開會難、議事難、表決難，意見難以統一，十分影響維修資金使用效率，究其原因與當下業主自治事項表決形成決議的“門檻”過高分不開。遇到此類問題，可以將業主意見進行前置表決，小區可以制訂出現消防設施設備嚴重損壞，電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活等緊急情形時使用維修資金維修的應急使用預案。預案經業主共同表決通過后，在區（市）縣房產管理部門備案，各區（市）縣房產管理部門對維修資金的管理與街道辦事處、社區和相關部門形成聯動，走維修資金使用“綠色快速通道”，可及時、有效解決小區突發緊急維修情況。

同時，《民法典》中適當降低了小區公共事務的表決門檻，特別是關于維修資金使用這一關系到每個業主切身利益的事項，由原來的“雙三分之二”標準降低為“雙三分之二”參與表決的“雙過半”，實質是全體“雙三分之一”以上業主同意。降低門檻，意味著決議更易形成，有利于提高公共維修資金利用率，讓維修資金不再“沉睡”，更及時地維護業主的合法權益。

在講到破解住宅專項維修資金使用難的問題時，伍三明還講到：《民法典》除了規定住宅專項維修資金使用一般情形，還規定緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金，因此，物業管理行政法規修訂及地方立法，可以進一步細化民法典對緊急情況下依法申請使用維修資金的規定。未來，對共用部位、共用設施設備的維修還可以采用區分全體共用和部分共用的界限，比如像樓棟單元內的電梯、樓道、屋頂等劃分為部分共用，廣場、消防設備、供電設備等劃分為全體共用，這樣在表決的時候，部分共用的征求部分共用人意見，全體共用的征求全體共用人意見，部分共用的也較容易達成一致。此外，還可對小區內的設施設備進行等級劃分，消防、供配電等設備作為一級的優先等級，在啟用住宅專項維修資金時可進入快速啟動程序。門禁、景觀等可劃分為二級，在提取維修資金時根據危及業主安全和影響業主生活的緊急情況界定做到輕重緩急。

華西社區報記者 郝淑霞